22.09.2021

Registracija kupoprodaje stana: upute korak po korak

Proces registracije kupoprodaje stana je prilično kompliciran i zahtijeva posebnu pažnju. Prodavac mora razmisliti o redoslijedu nadolazeće transakcije, razmotriti sve moguće rizike i suptilnosti, a također unaprijed pripremiti sve potrebne dokumente. Da biste imali ideju o procesu obavljanja transakcije, morate se upoznati sa svakom od njegovih faza.

Opcije transakcije

Trenutno postoji nekoliko načina za obavljanje transakcije. Svaki ima svoje prednosti i nedostatke, ali svi su traženi na svoj način.
  • Uz pomoć notara
Registracija prodaje stana uz učešće notara daje jednu prednost - advokata. On je taj koji snosi punu odgovornost za ispravnost sastavljanja ugovora. Osim toga, notarski dokumenti bilježe svaku pravnu radnju.

Kupac nije uvijek svjestan koji dokumenti treba tražiti od prodavca i. Notar će se također pobrinuti za to i reći vam sve moguće nijanse i rizike.

  • Self clearance
Ova vrsta registracije omogućava prodavcu da kontroliše sve faze prodaje. Prednost samoregistracije kupoprodaje stana je ušteda novca kod posrednika i notara, kao i lična kontrola nad cjelokupnim procesom transakcije. Nedostatak ove opcije je složenost i dužina postupka, što zahtijeva dosta vremena i poznavanje nekih zakona.
  • Uz pomoć agenta za nekretnine
Agent za nekretnine je specijalista za promet nekretninama. U procesu registracije kupoprodaje on je glavni pomoćnik. Funkcije koje obavlja posrednik:
  • pomoć pri prodaji i traženju potrebnog stana;
  • organizacija pregleda i izlaganja stana;
  • odluka o vremenu transakcije;
  • organizacija uplate depozita ili akontacije;
  • savjetovanje o svim mogućim pitanjima vezanim za kupoprodaju;
  • provjera dostavljenih dokumenata;
  • organizacija transakcija i poravnanja.
Prednost rada sa agentom za nekretnine može se smatrati uštedom vašeg vremena. Loša strana je trošak. Kao što se može vidjeti iz funkcija posrednika, ova pitanja se mogu riješiti samostalno (uz određena početna znanja).

Potrebni dokumenti

Kako biste kompetentno i bez odlaganja dogovorili kupoprodaju stana, potrebno je prikupiti kompletan paket dokumenata. Bez prisustva ijednog potrebnog dokumenta, transakcija je ili odložena ili potpuno prekinuta. U tom slučaju, prodavac rizikuje da prekine posao i izgubi kupca. Pripreme treba poduzeti s najvećom pažnjom.

Dokumenti potrebni za registraciju kupoprodaje stana:

  • Glavni dokumenti:
- Lične isprave (pasoš) i izvod iz matične knjige rođenih (ako ima maloljetnika mlađih od 14 godina).
- Izvod iz matične knjige venčanih (ako je prodavac oženjen), ako je stan koji se prodaje kupljen u toku braka. Ova potvrda mora biti sastavljena kod javnog bilježnika.

Kako izgleda pristanak supružnika (primjer):


Dodatne informacije. Pristanak na prodaju je neophodan kako ubuduće supružnici ne bi imali sukobe oko činjenice da je supružnik prodao kuću bez znanja drugog.

  • Dokumenti koji potvrđuju vlasništvo nad stanom (takav dokument može biti potvrda o registraciji prava, ugovor o zakupu ili donaciji).
  • Tehnički ili katastarski pasoš stana iz BTI.

Bilješka! Važenje takvog pasoša ne bi trebalo da prelazi 5 godina. U suprotnom, novi se mora naručiti preko Biroa za tehničku dokumentaciju.

  • Dozvola organa starateljstva. Ako je vlasnik stana (ili njegovog dijela) maloljetan. Ova dozvola se mora dobiti kako bi se pružila informacija da prava maloljetnika nisu povrijeđena.

Bitan! Dozvola se izdaje pod uslovom da dijete uskoro bude prijavljeno u drugi stan (kupovina ili kod rodbine). Dijete mora imati.

  • Tri primjerka kupoprodajnog ugovora. Svaka od strana (prodavac/kupac) dobija po jedan primerak, treći je namenjen organu za registraciju.
  • Punomoćje i lična karta prodavca.

Bilješka! Najčešća lažna šema je prodaja stana navodno preko punomoćnika. Vrlo često je ovaj dokument lažan. Preporučljivo je odmah provjeriti pouzdanost osobe od povjerenja.

  • Potvrda da nema dugovanja za stan.

Bilješka! Kupci su vrlo voljni sklopiti posao ako prodavac već ima spreman kompletan paket dokumenata, a sve zato što to značajno skraćuje proces njegovog izvršenja.

  • Dokumenti koji potvrđuju čistoću transakcije:
- Izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava na nepokretnostima (EGRP). Ovaj dokument vam omogućava da provjerite cjelokupnu historiju stana.
- Izvod iz kućne knjige, primljen najkasnije 1 mjesec prije predložene transakcije. Odražava podatke o svim osobama koje žive (prijavljene) u stanu koji se prodaje. Također, iz izvoda možete dobiti informacije o prisustvu lišenja slobode ili tereta na stanu (ako postoji).
  • Dodatni paket dokumenata:
- Izvod iz matične knjige umrlih. Neophodno je ako je supružnik vlasnika stana preminuo.
- Prethodni kupoprodajni ugovor.
- Potvrda o sposobnosti prodavca. Potreban je samo ako je prodavac starija osoba, osoba sa invaliditetom ili sumnjivo emotivna osoba.

Bilješka!Često postoje slučajevi kada se kupljeni stan sudskim putem vraća vlasniku ili srodniku vlasnika zbog njegove nesposobnosti.


Na primjer, vrlo često starije bake, koje su već slabo svjesne svojih postupaka, prodaju svoj stan po niskoj cijeni strancima. Kao rezultat toga, ispada da je baka u to vrijeme jednostavno bila u neadekvatnom stanju. Zbog toga se preporučuje da se od prodavca uvek traži potvrda o njegovom kapacitetu.

Koji dokumenti su potrebni za prodaju stana (video)

Video govori o glavnim dokumentima potrebnim prilikom prodaje stana. Detaljno se razmatraju nijanse transakcije. Konsultant - direktor agencije za nekretnine.


Više o dokumentima potrebnim za prodaju stana-. Ako ste zainteresovani za spisak dokumenata za kupovinu, onda to.

Gdje se dostavljaju dokumenti

Ugovor o prodaji stana možete sastaviti na sljedećim mjestima:
  • U Multifunkcionalnom centru (MFC).
  • U uredu matičara.
Sastavljanje ugovora o prodaji može se sastaviti čak i kod kuće. Ali to se odnosi na jednostavne transakcije koje ne uključuju komplikacije, na primjer, u obliku registracije dionica. U drugim slučajevima neophodan je savjet stručnjaka.

Redoslijed registracije transakcije

Da bi se kupoprodaja stana dogovorila ispravnim redoslijedom, potrebno je unaprijed isplanirati tok svojih akcija.
  • U prvoj fazi se prikupljaju svi dokumenti (preporučljivo je voditi računa o dostupnosti dodatnih dokumenata). Tada prodavac mora stati u red u Rosreestru da registruje imovinska prava.
  • U drugoj fazi se sastavlja i ovjerava ugovor o prodaji stana. Sastavlja se akt o prijemu i prijenosu stana koji se prodaje kupcu.
  • Treća faza uključuje gotovinsko poravnanje s prodavcem, prolazak državne registracije i primanje ključeva od stana.
Na slici je prikazan okvirni plan za registraciju prodaje stana:

Kako sastaviti ugovor o prodaji stana

Ovaj sporazum je sastavljen prema jednom modelu. Može se sastaviti u štampanom ili pisanom obliku (ali nikako usmeno).

Primer ugovora o kupoprodaji stana:




Prije sklapanja ugovora o prodaji stana, obje strane moraju razgovarati o cjelokupnom procesu transakcije, razgovarati o svim nijansama i uslovima budućeg ugovora, kao io proceduri obračuna. Jedna od najvažnijih stvari je postavljanje tačne cijene za stan. Ako prodavac snizi cijenu nekretnine kako bi "smanio porez", na kraju će s lakoćom prevariti kupca.

Nakon popunjavanja kupoprodajnog ugovora potrebno ga je potpisati.

Bitan! Poželjno je obračunati se sa kupcem u prisustvu pouzdanih svjedoka ili kod notara.

Koliko košta kupovina i prodaja stana

Ako uzmemo u obzir registraciju uz učešće notara ili agenta za nekretnine, onda ovaj proces može postati vrlo skup, ali pouzdaniji. Razmotrite približnu cijenu usluga u tri opcije:
  • Kupoprodaja kod notara
Za izvršenje ugovora, notar će uzeti 1% od iznosa transakcije (ako stan košta do 1 milion rubalja), ako je vrednost predmeta prodaje veća od milion, tada će registracija koštati deset hiljada rubalja + 0,75% od ukupnog iznosa transakcije.
  • Uz pomoć agenta za nekretnine
Realtori obično uzimaju 2-4% od cijene stana koji se prodaje. Štaviše, sav posao agenta za nekretnine sastoji se uglavnom od elementarne podrške, konsultacija i prikupljanja dokumenata (vidi gore „funkcije posrednika“).
  • Samostalna registracija kupoprodaje stana
Dobra budžetska opcija za ljude koji su manje-više upućeni u procese kupovine i prodaje, kao i za ekonomične ljude.

Spisak troškova:

Državna pristojba - 2000 rubalja.
- Tehnički pasoš stana - od 1000 do 1500 rubalja.
- Katastarski pasoš - 250 rubalja (vidi također -).
- Sertifikat Rosreestra - 200 rubalja.
- Registracija punomoći (ako je potrebno) - 500 rubalja.

U ovom slučaju prodavac stana troši malo novca na transakciju, ali je izložen svim vrstama rizika.

Bilješka! Prikazane cijene su okvirne i mogu se neznatno razlikovati.

Nijanse nezavisne transakcije bez sudjelovanja agenta / notara

Samostalna prodaja stana zahtijeva posebnu pažnju i oprez. U ovom slučaju ima mnogo nijansi, glavna stvar je da ih proučite i zapamtite:
  • Preporučljivo je da ne plaćate iznos depozita koji prelazi 80-110 hiljada rubalja. I obavezno uzmite priznanicu od primaoca novca. Pročitajte kako ga pravilno sastaviti.
  • Nije preporučljivo pristajati na zahtjev prodavca da posebno potcjeni cijenu stana. Situacija se može okrenuti protiv kupca. A ako nešto krene po zlu, onda će sud moći naplatiti samo taj manji iznos od prodavca. Iako do toga obično ne dođe, a prodavac ide na to da bi utajio porez.
  • Ako je stan kupljen od developera, onda morate vrlo pažljivo provjeriti sve dokumente i informacije:

    Sastavni dokumenti programera (potvrda o državnoj registraciji, povelja).
    - Finansijski izvještaji za sve periode.
    - Projektna deklaracija.
    - Građevinska dozvola za zemljište.

  • Ako se stan kupuje uz hipoteku, vrlo je važno prvo riješiti finansijski problem sa bankom. Ponekad se desi da je proces kupoprodaje već počeo, a banka naglo odbije kredit. Na kraju se sve raspadne.
  • Prilikom prihvatanja i prijenosa depozita, poželjno je da se u njemu naznače kazne koje će biti potrebno platiti ukoliko se prekrše uslovi ugovora.
Uzorak predugovora za prodaju stana:



Ako je prodavač / kupac pažljivo proučio sve točke registracije prodaje stana, pripremio sve potrebne papire, onda će sigurno izbjeći mnoge poteškoće. Uostalom, tako naporan proces može biti ispunjen zamkama.

Mogući rizici pri kupovini stana (video)

Zanimljive i korisne informacije o rizicima pri kupovini kuće, opisuju slučajeve na koje vrijedi obratiti pažnju. Sve o prljavom poslu, potcjenjivanju i falsifikovanju dokumenata.

Karakteristike registracije kupoprodaje udjela u stanu

Ako vlasnik posjeduje određeni udio u stanu, onda se prodaja tog udjela jako razlikuje od prodaje cijelog stana. Ovaj proces je regulisan određenim pravilima i odgovornostima:
  • Vlasnik mora imati dokument koji potvrđuje vlasništvo nad udjelom u stanu.
  • Potrebno je izdati namjenski račun za komunalije.
  • Prije transakcije vlasnik je dužan obavijestiti ostale stanare ovog stana o svojoj odluci i pozvati ih da otkupe njegov dio.
  • Obavezno izdajte pismeno obavještenje građanima koji žive u stanu o odluci o prodaji udjela. Poželjno je da bude ovjeren kod notara.
Primjer obavijesti o prodaji dionica:


Bilješka! Tek nakon odbijanja ostalih stanara stana da otkupe udio, prodavac ima pravo da ga proda drugim osobama.

Kupoprodaja uz učešće rodbine

Registracija transakcije između srodnika odvija se istim redoslijedom kao što je gore opisano (pogledajte "Procedura za obradu transakcije"). Nema razlike ko će biti kupac, da li unuk ili muž. Porodice obično pribjegavaju ovoj vrsti transakcije kao alternativi ugovoru o poklonu ili, smatrajući da je kupoprodaja pouzdanija i nepobitnija. Takve transakcije se čak mogu smatrati fiktivnim, jer se najčešće nikakva sredstva ne prenose između njegovih učesnika.

Nova pravila za prodaju stana

Zakonodavac svake godine mijenja pravila o prodaji stana kako bi se pojednostavila procedura i smanjile špekulativne transakcije na tržištu nekretnina.

Promjene u pogledu prodaje:

  • Prodaja udjela u stanu sada mora biti registrirana kod notara.
  • Prilikom podjele imovine u braku potrebno je kod notara ovjeriti sve dokumente koji potvrđuju ovaj proces (i ugovor o podjeli imovine).
  • Ako je stan koji se prodaje u vlasništvu manje od 5 godina, onda je opterećen obaveznim porezom od 13%. Ranije je mandat bio samo 3 godine. Postoje izuzeci: porezi (nakon 3 godine) neće se naplaćivati ​​na stanove naslijeđene donacijom (vidi također -), zakupninom i privatizacijom (vidi također -).
Unatoč tako mukotrpnom procesu registracije kupoprodaje stana, uz pravi pristup, neće biti tako teško napraviti uspješan posao. Ako agent za nekretnine ili javni bilježnik namjerava upravljati postupkom, tada će ove informacije biti korisne prodavatelju u svrhu upoznavanja. A ako se planira nezavisna organizacija, onda će ovaj članak postati nezamjenjiv pomoćnik u pripremi dokumenata.

Naučit ćete iz sljedećeg članka.

1 0 0
Ako pronađete grešku, odaberite dio teksta i pritisnite Ctrl+Enter.