22.09.2021

Registrácia kúpy a predaja bytu: pokyny krok za krokom

Proces registrácie kúpy a predaja bytu je pomerne komplikovaný a vyžaduje si osobitnú pozornosť. Predajca musí premyslieť postupnosť nadchádzajúcej transakcie, zvážiť všetky možné riziká a jemnosti a vopred pripraviť všetky potrebné dokumenty. Aby ste mali predstavu o procese uskutočňovania transakcie, musíte sa oboznámiť s každou z jej fáz.

Možnosti transakcie

V súčasnosti existuje niekoľko spôsobov, ako uskutočniť transakciu. Každý z nich má svoje klady a zápory, no všetky sú svojím spôsobom žiadané.
  • S pomocou notára
Registrácia predaja bytu za účasti notára dáva jednu výhodu - právnika. Práve on nesie plnú zodpovednosť za správnosť vyhotovenia zmlúv. Navyše notársky overené dokumenty zaznamenávajú akékoľvek právne kroky.

Kupujúci si nie vždy uvedomuje, aké doklady by mal od predávajúceho vyžadovať a. Notár sa o to tiež postará a povie vám všetky možné nuansy a riziká.

  • Vlastné zúčtovanie
Tento typ registrácie umožňuje predajcovi kontrolovať všetky fázy predaja. Výhodou samoregistrácie kúpy a predaja bytu je úspora peňazí za realitku a notára, ako aj osobná kontrola nad celým procesom transakcie. Nevýhodou tejto možnosti je zložitosť a zdĺhavosť konania, ktoré si vyžaduje veľa času a znalosti niektorých zákonov.
  • S pomocou realitnej kancelárie
Realitný maklér je špecialista na transakcie s nehnuteľnosťami. V procese registrácie nákupu a predaja je hlavným asistentom. Funkcie, ktoré realitný maklér vykonáva:
  • pomoc pri predaji a hľadaní potrebného bytu;
  • organizácia prezerania a zobrazenia bytu;
  • rozhodnutie o načasovaní transakcie;
  • organizácia platby zálohy alebo zálohy;
  • poradenstvo vo všetkých možných otázkach súvisiacich s nákupom a predajom;
  • overenie predložených dokladov;
  • organizovanie transakcií a vyrovnaní.
Za výhodu spolupráce s maklérom možno považovať úsporu vášho času. Nevýhodou sú náklady. Ako je zrejmé z funkcií realitnej kancelárie, tieto problémy je možné riešiť samostatne (s určitými počiatočnými znalosťami).

Požadované dokumenty

Aby ste mohli kompetentne a bezodkladne zariadiť kúpu a predaj bytu, budete musieť zhromaždiť kompletný balík dokumentov. Bez prítomnosti akéhokoľvek potrebného dokumentu sa transakcia buď oneskorí alebo úplne preruší. Predávajúci v tomto prípade riskuje narušenie obchodu a stratu kupujúceho. Prípravu treba brať s maximálnou starostlivosťou.

Dokumenty potrebné na registráciu kúpy a predaja bytu:

  • Hlavné dokumenty:
- Doklady totožnosti (pas) a rodný list (ak ide o maloletých do 14 rokov).
- Sobášny list (ak je predávajúci ženatý), ak bol predávaný byt kúpený počas manželstva. Toto osvedčenie musí byť vyhotovené prostredníctvom verejného notára.

Ako vyzerá súhlas manžela (príklad):


Ďalšie informácie. Súhlas s predajom je potrebný, aby v budúcnosti manželia nemali konflikty o tom, že manžel predal dom bez vedomia toho druhého.

  • Doklady na potvrdenie vlastníctva bytu (takýmto dokladom môže byť osvedčenie o registrácii práv, nájomná alebo darovacia zmluva).
  • Technický alebo katastrálny pas obydlia zo ZINZ.

Poznámka! Platnosť takéhoto pasu by nemala presiahnuť 5 rokov. V opačnom prípade je potrebné objednať nový prostredníctvom Úradu technickej dokumentácie.

  • Povolenie od opatrovníckych orgánov. Ak je vlastníkom bytu (alebo jeho podielu) maloletý. Toto povolenie je potrebné získať na poskytnutie informácie o tom, že nedochádza k porušovaniu práv maloletého.

Dôležité! Povolenie sa vydáva pod podmienkou, že dieťa bude čoskoro prihlásené do iného bytu (na odkúpenie alebo k príbuzným). Dieťa musí mať.

  • Tri kópie kúpnej zmluvy. Každá zo zmluvných strán (predávajúci/kupujúci) dostane jeden výtlačok, tretí je určený pre registračný orgán.
  • Splnomocnenie a občiansky preukaz predávajúceho.

Poznámka! Najčastejšou podvodnou schémou je predaj bytu údajne prostredníctvom splnomocnenca. Tento dokument je veľmi často falošný. Je vhodné okamžite skontrolovať dôveryhodnosť dôveryhodnej osoby.

  • Osvedčenie o bezdlžnosti za byt.

Poznámka! Kupujúci sú veľmi ochotní uzavrieť obchod, ak má predávajúci pripravený kompletný balík dokumentov, a to všetko preto, že to výrazne znižuje proces jeho vykonania.

  • Dokumenty potvrdzujúce čistotu transakcie:
- Výpis z Jednotného štátneho registra práv na nehnuteľnosti (EGRP). Tento dokument vám umožňuje skontrolovať celú históriu bytu.
- Výpis z domovej knihy doručený najskôr 1 mesiac pred navrhovanou transakciou. Odráža informácie o všetkých osobách žijúcich (registrovaných) v predávanom byte. Z výpisu môžete tiež získať informácie o prítomnosti zatknutia alebo vecného bremena v byte (ak existuje).
  • Dodatočný balík dokumentov:
- Úmrtný list. Je potrebné, ak manžel vlastníka bytu zomrel.
- Predchádzajúca kúpna zmluva.
- Osvedčenie o spôsobilosti predávajúceho. Je potrebný iba v prípade, ak je predávajúcim starší človek, zdravotne postihnutá osoba alebo osoba s podozrivými emóciami.

Poznámka!Často sa vyskytujú prípady, keď sa kúpený byt vráti súdnou cestou vlastníkovi alebo príbuznému vlastníka z dôvodu jeho práceneschopnosti.


Napríklad veľmi často staré staré mamy, ktoré si už svoje činy zle uvedomujú, predajú svoj byt za nízku cenu cudzím ľuďom. Výsledkom je, že babička bola v tom čase jednoducho v nedostatočnom stave. Preto sa odporúča vždy vyžadovať od predávajúceho potvrdenie o jeho spôsobilosti.

Aké dokumenty sú potrebné na predaj bytu (video)

Video hovorí o hlavných dokumentoch potrebných pri predaji bytu. Nuansy transakcie sa podrobne zvažujú. Poradca - riaditeľ realitnej kancelárie.


Viac o dokladoch potrebných pri predaji bytu-. Ak vás zaujíma zoznam dokladov na kúpu, tak to.

Kde sa predkladajú dokumenty

Zmluvu o predaji bytu môžete spísať na týchto miestach:
  • V Multifunkčnom centre (MFC).
  • Na matrike.
Vypracovanie kúpnej zmluvy je možné vyhotoviť aj doma. Týka sa to však jednoduchých transakcií, ktoré nespôsobujú komplikácie, napríklad v podobe registrácie akcií. V ostatných prípadoch je potrebná odborná konzultácia.

Poradie registrácie transakcie

Pre vybavenie kúpy a predaja bytu v správnom poradí je potrebné vopred naplánovať priebeh vašich úkonov.
  • V prvej fáze sa zhromažďujú všetky dokumenty (odporúča sa postarať sa o dostupnosť ďalších dokumentov). Potom sa predajca musí postaviť do frontu na Rosreestr na registráciu vlastníckych práv.
  • V druhej fáze sa vypracuje a potvrdí zmluva o predaji bytu. Je vyhotovený akt o prevzatí a prevode predávaného bytu na kupujúceho.
  • Tretia etapa zahŕňa hotovostné vyrovnanie s predávajúcim, odovzdanie štátnej registrácie a prevzatie kľúčov od bytu.
Na obrázku je približný plán registrácie predaja bytu:

Ako vypracovať zmluvu o predaji bytu

Táto dohoda je vyhotovená podľa jednotného vzoru. Môže byť zostavený v tlačenej alebo písomnej forme (ale nie v žiadnom prípade ústne).

Vzor zmluvy o predaji bytu:




Pred uzavretím zmluvy o predaji bytu musia obe strany prediskutovať celý proces transakcie, prediskutovať všetky nuansy a podmienky budúcej zmluvy, ako aj postup výpočtu. Jedným z vrcholov je stanovenie presnej ceny za byt. Ak predávajúci zníži cenu nehnuteľnosti za účelom „zníženia dane“, nakoniec sa mu podarí kupujúceho bez problémov oklamať.

Po vyplnení kúpnej zmluvy je potrebné ju podpísať.

Dôležité! Je žiaduce vybaviť si účty s kupujúcim za prítomnosti spoľahlivých svedkov alebo u notára.

Koľko stojí kúpa a predaj bytu

Ak zvážime registráciu za účasti notára alebo realitnej kancelárie, potom sa tento proces môže stať veľmi nákladným, ale spoľahlivejším. Zvážte približné náklady na služby v troch možnostiach:
  • Nákup a predaj u notára
Na vykonanie zmluvy si notár vezme 1% z čiastky transakcie (ak byt stojí do 1 milióna rubľov), ak je hodnota predmetu predaja viac ako milión, registrácia bude stáť desať tisíc rubľov + 0,75 % z celkovej sumy transakcie.
  • S pomocou realitnej kancelárie
Realitné kancelárie si zvyčajne berú 2-4% z ceny predávaného bytu. Navyše všetka práca realitnej kancelárie spočíva najmä v elementárnej podpore, konzultáciách a zhromažďovaní dokumentov (pozri vyššie „funkcie realitnej kancelárie“).
  • Samostatná registrácia kúpy a predaja bytu
Dobrá možnosť rozpočtu pre ľudí, ktorí sa viac či menej orientujú v procesoch nákupu a predaja, ako aj pre hospodárnych ľudí.

Zoznam výdavkov:

Štátna povinnosť - 2 000 rubľov.
- Technický pas bytu - od 1 000 do 1 500 rubľov.
- Katastrálny pas - 250 rubľov (pozri tiež -).
- Certifikát od Rosreestr - 200 rubľov.
- Registrácia plnej moci (ak je to potrebné) - 500 rubľov.

Predajca bytu v tomto prípade minie na transakciu málo peňazí, no vystavuje sa najrôznejším rizikám.

Poznámka! Uvedené ceny sú približné a môžu sa mierne líšiť.

Nuansy nezávislej transakcie bez účasti realitnej kancelárie / notára

Samopredaj bytu si vyžaduje osobitnú starostlivosť a opatrnosť. V tomto prípade je veľa nuancií, hlavnou vecou je študovať a zapamätať si ich:
  • Je vhodné neplatiť sumu vkladu presahujúcu 80-110 tisíc rubľov. A nezabudnite si vziať potvrdenie od príjemcu peňazí. Prečítajte si, ako ho správne zložiť.
  • Neodporúča sa súhlasiť s požiadavkou predávajúceho na konkrétne podhodnotenie ceny bytu. Situácia sa môže obrátiť proti kupujúcemu. A ak sa niečo pokazí, tak súd bude môcť od predávajúceho vymáhať len tú menšiu sumu. Aj keď na to väčšinou nepríde a predajca ide na to, aby obchádzal dane.
  • Ak je byt zakúpený od developera, mali by ste veľmi starostlivo skontrolovať všetky dokumenty a informácie:

    Základné dokumenty developera (osvedčenie o štátnej registrácii, charta).
    - Účtovné závierky za všetky obdobia.
    - Vyhlásenie projektu.
    - Stavebné povolenie na pozemok.

  • Ak sa byt kupuje na hypotéku, je veľmi dôležité najskôr vyriešiť finančnú otázku s bankou. Niekedy sa stáva, že proces nákupu a predaja sa už začal a banka náhle odmietne úver. Nakoniec sa všetko rozpadne.
  • Pri prijímaní a prevode zálohy je žiaduce, aby uvádzala sankcie, ktoré bude potrebné zaplatiť v prípade porušenia podmienok zmluvy.
Vzor predbežnej zmluvy o predaji bytu:



Ak predávajúci / kupujúci dôkladne preštudoval všetky body registrácie predaja bytu, pripravil všetky potrebné dokumenty, určite sa vyhne mnohým ťažkostiam. Koniec koncov, takýto namáhavý proces môže byť plný nástrah.

Možné riziká pri kúpe bytu (video)

Zaujímavé a užitočné informácie o rizikách pri kúpe bývania, popisuje prípady, ktoré stoja za pozornosť. Všetko o špinavom obchode, podhodnotení a falšovaní dokladov.

Funkcie registrácie nákupu a predaja podielu v byte

Ak vlastník vlastní určitý podiel na byte, tak predaj tohto podielu je veľmi odlišný od predaja celého bytu. Tento proces sa riadi určitými pravidlami a zodpovednosťami:
  • Vlastník musí mať doklad potvrdzujúci vlastníctvo podielov v byte.
  • Je potrebné vystaviť osobitný účet za energie.
  • Vlastník je povinný pred uskutočnením obchodu oznámiť svoje rozhodnutie ostatným nájomcom tohto bytu a vyzvať ich na odkúpenie jeho podielu.
  • Občanom bývajúcim v byte určite vystavte písomné oznámenie o ich rozhodnutí predať podiel. Je žiaduce, aby to bolo overené notárom.
Príklad oznámenia o predaji akcií:


Poznámka! Až po odmietnutí vypratania podielu ostatnými nájomcami bytu má predávajúci právo predať ho iným osobám.

Nákup a predaj za účasti príbuzných

Registrácia transakcie medzi príbuznými prebieha v rovnakom poradí, ako je uvedené vyššie (pozri „Postup spracovania transakcie“). Nie je rozdiel, kto bude kupcom, ci to bude vnuk alebo manzel. Zvyčajne sa rodiny uchyľujú k tomuto typu transakcie ako k alternatíve k darovacej zmluve, alebo ak predaj a kúpu považujú za spoľahlivejšie a nepopierateľné. Takéto transakcie možno dokonca považovať za fiktívne, pretože medzi jej účastníkmi sa najčastejšie neprevádzajú žiadne prostriedky.

Nové pravidlá predaja bytu

Zákonodarca každoročne upravuje pravidlá predaja bytu s cieľom zjednodušiť postup a obmedziť špekulatívne obchody na trhu s nehnuteľnosťami.

Zmeny v podmienkach predaja:

  • Predaj podielu na byte treba po novom zapísať u notára.
  • Pri delení majetku v manželstve je potrebné overiť u notára všetky dokumenty potvrdzujúce tento proces (a dohodu o rozdelení majetku).
  • Ak je predávaný byt vo vlastníctve menej ako 5 rokov, potom je zaťažený povinnou 13% daňou. Predtým bola lehota len 3 roky. Existujú výnimky: dane (po 3 rokoch) sa nebudú vyberať z bytov zdedených darovaním (pozri tiež -), nájomným a privatizáciou (pozri tiež -).
Napriek takémuto namáhavému procesu registrácie kúpy a predaja bytu, pri správnom prístupe nebude také ťažké urobiť úspešný obchod. Ak má realitná kancelária alebo notár v úmysle riadiť proces, tieto informácie budú pre predávajúceho užitočné na účely oboznámenia sa. A ak sa plánuje nezávislá organizácia, potom sa tento článok stane nepostrádateľným pomocníkom pri príprave dokumentov.

Dozviete sa z nasledujúceho článku.

1 0 0
Ak nájdete chybu, vyberte časť textu a stlačte Ctrl+Enter.