22.09.2021

Registracija nakupa in prodaje stanovanja: navodila po korakih

Postopek registracije nakupa in prodaje stanovanja je precej zapleten in zahteva posebno pozornost. Prodajalec mora razmisliti o zaporedju prihajajoče transakcije, upoštevati vsa možna tveganja in podrobnosti ter vnaprej pripraviti vse potrebne dokumente. Če želite imeti predstavo o procesu izvedbe transakcije, se morate seznaniti z vsako od njegovih stopenj.

Možnosti transakcije

Trenutno obstaja več načinov za izvedbo transakcije. Vsak ima svoje prednosti in slabosti, vendar so vsi v povpraševanju na svoj način.
  • S pomočjo notarja
Registracija prodaje stanovanja s sodelovanjem notarja daje eno prednost - odvetnika. On je tisti, ki nosi polno odgovornost za pravilnost sestave pogodb. Poleg tega notarsko overjeni dokumenti beležijo vsa pravna dejanja.

Kupec se ne zaveda vedno, katere dokumente je treba zahtevati od prodajalca in. Notar bo poskrbel tudi za to in vam povedal vse možne nianse in tveganja.

  • Samoočiščenje
Ta vrsta registracije omogoča prodajalcu nadzor nad vsemi fazami prodaje. Prednost samoprijave nakupa in prodaje stanovanja je prihranek denarja pri nepremičninarju in notarju ter osebni nadzor nad celotnim postopkom transakcije. Slabost te možnosti je zahtevnost in dolgotrajnost postopka, ki zahteva veliko časa in poznavanja nekaterih zakonov.
  • S pomočjo nepremičninskega posrednika
Nepremičninski agent je specialist za nepremičninske posle. V postopku registracije nakupa in prodaje je glavni pomočnik. Funkcije, ki jih opravlja nepremičninski posrednik:
  • pomoč pri prodaji in iskanju potrebnega stanovanja;
  • organizacija ogleda in razkazovanja stanovanja;
  • odločitev o času transakcije;
  • organizacija plačila pologa ali akontacije;
  • svetovanje o vseh morebitnih vprašanjih v zvezi z nakupom in prodajo;
  • preverjanje predloženih dokumentov;
  • organizacija transakcij in poravnav.
Prednost sodelovanja z nepremičninskim posrednikom je prihranek vašega časa. Slaba stran je strošek. Kot je razvidno iz funkcij nepremičninskega posrednika, je ta vprašanja mogoče rešiti neodvisno (z določenim začetnim znanjem).

Zahtevani dokumenti

Da bi kompetentno in brez odlašanja uredili nakup in prodajo stanovanja, boste morali zbrati celoten paket dokumentov. Brez prisotnosti katerega koli potrebnega dokumenta je transakcija odložena ali popolnoma prekinjena. V tem primeru prodajalec tvega prekinitev posla in izgubo kupca. Pripravo je treba obravnavati zelo previdno.

Dokumenti, potrebni za registracijo nakupa in prodaje stanovanja:

  • Glavni dokumenti:
- Osebni dokumenti (potni list) in rojstni list (če so mladoletne osebe, mlajše od 14 let).
- Poročni list (če je prodajalec poročen), če je bilo stanovanje, ki se prodaja, kupljeno med zakonsko zvezo. To potrdilo mora biti sestavljeno pri notarju.

Kako izgleda soglasje zakonca (primer):


Dodatne informacije. Soglasje s prodajo je potrebno, da zakonca v prihodnosti ne bosta imela sporov glede dejstva, da je zakonec prodal stanovanje brez vednosti drugega.

  • Dokumenti, ki potrjujejo lastništvo stanovanja (takšen dokument je lahko potrdilo o vpisu pravic, najemna pogodba ali pogodba o donaciji).
  • Tehnični ali katastrski potni list stanovanja iz ZTI.

Opomba! Veljavnost takega potnega lista ne sme biti daljša od 5 let. V nasprotnem primeru je treba naročiti novega preko biroja za tehnično dokumentacijo.

  • Dovoljenje skrbniških organov. Če je lastnik stanovanja (ali njegovega deleža) mladoletna oseba. To dovoljenje je treba pridobiti za zagotavljanje informacij, da pravice mladoletnika niso kršene.

Pomembno! Dovoljenje se izda pod pogojem, da bo otrok kmalu prijavljen v drugem stanovanju (za nakup ali pri sorodnikih). Otrok mora imeti.

  • Trije izvodi kupoprodajne pogodbe. Vsaka od strank (prodajalec/kupec) prejme en izvod, tretji je namenjen registrskemu organu.
  • Pooblastilo in osebna izkaznica prodajalca.

Opomba! Najpogostejša goljufiva shema je prodaja stanovanja, domnevno po pooblaščencu. Zelo pogosto je ta dokument ponarejen. Priporočljivo je, da takoj preverite zaupanja vredno osebo glede zanesljivosti.

  • Potrdilo o brezdolžnosti za stanovanje.

Opomba! Kupci so zelo pripravljeni skleniti posel, če ima prodajalec že pripravljen celoten paket dokumentov, in vse zato, ker to bistveno skrajša postopek njegove izvedbe.

  • Dokumenti, ki potrjujejo čistost transakcije:
- Izvleček iz enotnega državnega registra pravic do nepremičnin (EGRP). Ta dokument vam omogoča, da preverite celotno zgodovino stanovanja.
- izpisek iz hišne knjige, prejet ne prej kot 1 mesec pred predlagano transakcijo. Odraža podatke o vseh osebah, ki živijo (registrirane) v stanovanju, ki se prodaja. Tudi iz izvlečka lahko dobite informacije o prisotnosti aretacije ali obremenitve stanovanja (če obstaja).
  • Dodatni paket dokumentov:
- Mrliški list. Potreben je, če je zakonec lastnika stanovanja umrl.
- Prejšnja kupoprodajna pogodba.
- Potrdilo o sposobnosti prodajalca. Potreben je le, če je prodajalec starejša oseba, invalid ali sumljivo čustvena oseba.

Opomba! Pogosto se zgodi, da se kupljeno stanovanje prek sodišča vrne lastniku ali sorodniku lastnika zaradi njegove nesposobnosti.


Na primer, zelo pogosto starejše babice, ki se že slabo zavedajo svojih dejanj, prodajo stanovanje za nizko ceno neznancem. Posledično se izkaže, da je bila babica takrat preprosto v neustreznem stanju. Zato je priporočljivo, da od prodajalca vedno zahtevate potrdilo o njegovi sposobnosti.

Kateri dokumenti so potrebni za prodajo stanovanja (video)

Videoposnetek govori o glavnih dokumentih, potrebnih pri prodaji stanovanja. Nianse transakcije so podrobno obravnavane. Svetovalec - direktor nepremičninske agencije.


Več o dokumentih, potrebnih za prodajo stanovanja-. Če vas zanima seznam dokumentov za nakup, potem ga.

Kje se predložijo dokumenti

Prodajno pogodbo za stanovanje lahko sestavite na naslednjih mestih:
  • V Večnamenskem centru (MFC).
  • V matičnem uradu.
Sestavo kupoprodajne pogodbe lahko sestavite tudi doma. Vendar to velja za preproste transakcije, ki ne vključujejo zapletov, na primer v obliki registracije delnic. V drugih primerih je potreben strokovni nasvet.

Vrstni red registracije transakcije

Da bi uredili nakup in prodajo stanovanja v pravilnem vrstnem redu, je treba vnaprej načrtovati potek svojih dejanj.
  • Na prvi stopnji se zberejo vsi dokumenti (priporočljivo je poskrbeti za razpoložljivost dodatnih dokumentov). Nato se mora prodajalec postaviti v vrsto pri Rosreestru za registracijo lastninskih pravic.
  • Na drugi stopnji je sestavljena in overjena pogodba o prodaji stanovanja. Sestavi se akt o prevzemu in prenosu stanovanja, ki se prodaja, na kupca.
  • Tretja faza vključuje denarno poravnavo s prodajalcem, opravljeno državno registracijo in prejem ključev stanovanja.
Na sliki je prikazan približen načrt za registracijo prodaje stanovanja:

Kako sestaviti pogodbo o prodaji stanovanja

Ta sporazum je sestavljen po enotnem modelu. Lahko se sestavi v tiskani ali pisni obliki (nikakor pa ne ustno).

Vzorec pogodbe o prodaji stanovanja:




Pred sklenitvijo pogodbe o prodaji stanovanja morata obe stranki razpravljati o celotnem procesu transakcije, razpravljati o vseh niansah in pogojih prihodnje pogodbe ter o postopku izračuna. Eden izmed poudarkov je določitev točne cene stanovanja. Če bo prodajalec zniževal ceno nepremičnine, da bi »znižal davek«, bo sčasoma brez težav ogoljufal kupca.

Ko izpolnite kupoprodajno pogodbo, jo morate podpisati.

Pomembno! Zaželeno je, da s kupcem obračunate v prisotnosti zanesljivih prič ali pri notarju.

Koliko stane nakup in prodaja stanovanja

Če upoštevamo registracijo s sodelovanjem notarja ali nepremičninskega posrednika, potem lahko ta postopek postane zelo drag, vendar bolj zanesljiv. Upoštevajte približne stroške storitev v treh možnostih:
  • Nakup in prodaja pri notarju
Za izvedbo pogodbe bo notar vzel 1% zneska transakcije (če stanovanje stane do 1 milijon rubljev), če je vrednost predmeta prodaje več kot milijon, bo registracija stala deset tisoč rubljev. rubljev + 0,75% celotnega zneska transakcije.
  • S pomočjo nepremičninskega posrednika
Nepremičninski posredniki običajno vzamejo 2-4% cene prodanega stanovanja. Poleg tega je celotno delo nepremičninskega posrednika sestavljeno predvsem iz osnovne podpore, svetovanja in zbiranja dokumentov (glejte zgoraj "funkcije nepremičninskega posrednika").
  • Samostojna registracija nakupa in prodaje stanovanja
Dobra proračunska možnost za ljudi, ki so bolj ali manj seznanjeni s procesi nakupa in prodaje, pa tudi za varčne ljudi.

Seznam stroškov:

Državna dajatev - 2000 rubljev.
- Tehnični potni list stanovanja - od 1000 do 1500 rubljev.
- Katastrski potni list - 250 rubljev (glejte tudi -).
- Potrdilo Rosreestra - 200 rubljev.
- Registracija pooblastila (če je potrebno) - 500 rubljev.

V tem primeru prodajalec stanovanja za transakcijo porabi malo denarja, vendar je izpostavljen vsem vrstam tveganj.

Opomba! Prikazane cene so približne in se lahko nekoliko razlikujejo.

Nianse neodvisne transakcije brez sodelovanja nepremičninskega posrednika / notarja

Samostojna prodaja stanovanja zahteva posebno skrb in previdnost. V tem primeru je veliko odtenkov, glavna stvar je, da jih preučite in si zapomnite:
  • Priporočljivo je, da ne plačate zneska depozita, ki presega 80-110 tisoč rubljev. In obvezno vzemite potrdilo od prejemnika denarja. Preberite, kako ga pravilno sestavite.
  • Ni priporočljivo, da se strinjate z zahtevo prodajalca, da posebej podcenite ceno stanovanja. Situacija se lahko obrne proti kupcu. In če bo šlo kaj narobe, potem bo sodišče od prodajalca lahko izterjalo le ta manjši znesek. Čeprav običajno ne pride do tega, in prodajalec gre za to, da utaji davke.
  • Če je stanovanje kupljeno od razvijalca, morate zelo natančno preveriti vse dokumente in podatke:

    Ustanovni dokumenti razvijalca (potrdilo o državni registraciji, listina).
    - Računovodski izkazi za vsa obdobja.
    - Izjava o projektu.
    - Gradbeno dovoljenje za zemljišče.

  • Če je stanovanje kupljeno s hipoteko, je zelo pomembno, da najprej rešite finančno vprašanje z banko. Včasih se zgodi, da se je kupoprodajni postopek že začel, banka pa nenadoma zavrne posojilo. Na koncu se vse poruši.
  • Pri sprejemanju in prenosu depozita je zaželeno, da navede kazni, ki jih bo treba plačati, če so kršeni pogoji pogodbe.
Vzorec predpogodbe za prodajo stanovanja:



Če je prodajalec / kupec natančno preučil vse točke registracije prodaje stanovanja, pripravil vse potrebne dokumente, se bo zagotovo izognil številnim težavam. Navsezadnje je lahko tako naporen proces poln pasti.

Možna tveganja pri nakupu stanovanja (video)

Zanimive in uporabne informacije o tveganjih pri nakupu stanovanja, opisujejo primere, na katere je vredno biti pozoren. Vse o umazanem poslu, podcenjevanju in ponarejanju listin.

Značilnosti registracije nakupa in prodaje deleža v stanovanju

Če ima lastnik določen delež v stanovanju, potem se prodaja tega deleža močno razlikuje od prodaje celotnega stanovanja. Ta postopek urejajo določena pravila in odgovornosti:
  • Lastnik mora imeti dokument, ki potrjuje lastništvo delnic v stanovanju.
  • Izstaviti je treba namenski račun za komunalne storitve.
  • Lastnik je dolžan pred sklenitvijo posla obvestiti ostale najemnike tega stanovanja o svoji odločitvi in ​​jih pozvati k odkupu njegovega deleža.
  • Ne pozabite izdati pisnega obvestila državljanom, ki živijo v stanovanju, o svoji odločitvi o prodaji deleža. Zaželeno je, da ga overi notar.
Primer obvestila o prodaji delnic:


Opomba!Šele ko drugi najemniki stanovanja zavrnejo odkup deleža, ima prodajalec pravico, da ga proda drugim osebam.

Nakup in prodaja s sodelovanjem sorodnikov

Registracija transakcije med sorodniki poteka v istem vrstnem redu, kot je opisano zgoraj (glejte "Postopek za obdelavo transakcije"). Ni razlike, kdo bo kupec, ali bo to vnuk ali mož. Običajno se družine zatečejo k tovrstnemu poslu kot alternativi darilni pogodbi ali pa menijo, da je kupoprodaja bolj zanesljiva in nesporna. Takšne transakcije se lahko štejejo celo za fiktivne, saj se med udeleženci najpogosteje ne prenašajo nobena sredstva.

Nova pravila za prodajo stanovanja

Zakonodajalec vsako leto spremeni pravila prodaje stanovanja, da bi poenostavil postopek in zmanjšal špekulativne posle na nepremičninskem trgu.

Spremembe prodajnih pogojev:

  • Prodajo deleža v stanovanju je treba po novem vpisati pri notarju.
  • Pri delitvi premoženja v zakonu je potrebno pri notarju overiti vse dokumente, ki potrjujejo ta postopek (in pogodbo o delitvi premoženja).
  • Če je stanovanje, ki se prodaja, v lasti manj kot 5 let, potem je obremenjeno z obveznim 13% davkom. Prej je bil mandat samo 3 leta. Obstajajo izjeme: davki (po 3 letih) ne bodo zaračunani za stanovanja, podedovana z donacijo (glej tudi -), najemnino in privatizacijo (glej tudi -).
Kljub tako napornemu postopku registracije nakupa in prodaje stanovanja s pravim pristopom ne bo tako težko skleniti uspešnega posla. Če namerava postopek voditi nepremičninar ali notar, bodo te informacije prodajalcu koristne za seznanitev. In če je načrtovana neodvisna organizacija, bo ta članek postal nepogrešljiv pomočnik pri pripravi dokumentov.

Iz naslednjega članka se boste naučili.

1 0 0
Če najdete napako, izberite del besedila in pritisnite Ctrl+Enter.