22.09.2021

Regjistrimi i blerjes dhe shitjes së një apartamenti: udhëzime hap pas hapi

Procesi i blerjes dhe shitjes së një apartamenti është mjaft i ndërlikuar dhe kërkon vëmendje të veçantë. Shitësi duhet të mendojë për sekuencën e transaksionit të ardhshëm, të marrë parasysh të gjitha rreziqet dhe hollësitë e mundshme, dhe gjithashtu të përgatisë të gjitha dokumentet e nevojshme paraprakisht. Për të pasur një ide mbi procesin e arritjes së një marrëveshjeje, duhet të njiheni me secilën nga fazat e tij.

Opsionet e marrëveshjes

Për momentin, ka disa mënyra për të kryer një transaksion. Secili ka të mirat dhe të këqijat e veta, por të gjitha janë të kërkuara në mënyrën e tyre.
  • Me ndihmën e një noteri
Regjistrimi i blerjes dhe shitjes së një apartamenti me pjesëmarrjen e një noteri jep një avantazh - një avokat. Është ai që mban përgjegjësi të plotë për korrektësinë e përgatitjes së kontratave. Plus, dokumentet e noterizuara regjistrojnë çdo veprim ligjor.

Blerësi nuk është gjithmonë i vetëdijshëm se cilat dokumente duhen kërkuar nga shitësi, etj. Edhe noteri do të kujdeset për këtë dhe do t'ju tregojë të gjitha nuancat dhe rreziqet e mundshme.

  • Vetëregjistrimi
Ky lloj regjistrimi i lejon shitësit të kontrollojë vetë të gjitha fazat e blerjes dhe shitjes. Avantazhi i vetëregjistrimit të blerjes dhe shitjes së një apartamenti është kursimi i parave për një sekser dhe një noter, si dhe kontrolli personal mbi të gjithë procesin e transaksionit. Disavantazhi i këtij opsioni është mundimi dhe zgjatja e procedurës, e cila kërkon shumë kohë dhe njohuri të disa ligjeve.
  • Me ndihmën e një sekseri
Një sekser është një specialist në transaksionet e pasurive të paluajtshme. Në procesin e regjistrimit të shitblerjes është asistenti kryesor. Funksionet e kryera nga një sekser:
  • ndihmë në shitjen dhe kërkimin e banesës së kërkuar;
  • organizimi i shikimit dhe ekspozimit të banesës;
  • vendimi për kohën e transaksionit;
  • organizimi i pagesës së depozitës ose paradhënies;
  • konsultim për të gjitha çështjet e mundshme që lidhen me blerjen dhe shitjen;
  • verifikimi i dokumenteve të paraqitura;
  • organizimi i transaksionit dhe shlyerjes.
Avantazhi i punës me një sekser mund të konsiderohet si kursim i kohës tuaj. Minus - kostot e parave të gatshme. Siç mund të shihet nga funksionet e punës së një sekseri, këto çështje mund të zgjidhen në mënyrë të pavarur (me njohuri të caktuara fillestare).

Dokumentet e nevojshme

Për të rregulluar saktë dhe pa vonesa shitjen dhe blerjen e një apartamenti, do t'ju duhet të mbledhni një paketë të plotë dokumentesh. Pa praninë e ndonjë dokumenti të nevojshëm, transaksioni ose vonohet ose ndërpritet. Në këtë rast, shitësi rrezikon të prishë marrëveshjen dhe të humbasë blerësin. Përgatitja duhet të bëhet me kujdes.

Dokumentet e nevojshme për regjistrimin e blerjes dhe shitjes së një apartamenti:

  • Dokumentet kryesore:
- Dokumentet e identitetit (pasaporta) dhe certifikata e lindjes (nëse ka të mitur nën 14 vjeç).
- Certifikatë martese (nëse shitësi është i martuar), nëse apartamenti që shitet është blerë gjatë martesës. Kjo certifikatë duhet të lëshohet nëpërmjet një noteri.

Si duket pëlqimi i një bashkëshorti (shembull):


Informacion shtese. Pëlqimi për shitjen është i nevojshëm që në të ardhmen bashkëshortët të mos kenë konflikte për faktin se bashkëshorti e ka shitur banesën pa dijeninë e tjetrit.

  • Dokumentet për të konfirmuar pronësinë e banesës (një dokument i tillë mund të jetë një certifikatë e regjistrimit të të drejtave, një marrëveshje qiraje ose dhurimi).
  • Pasaporta teknike ose kadastrale e një banese nga BTI.

Shënim! Afati i një pasaporte të tillë duhet të jetë jo më shumë se 5 vjet. Përndryshe, një i ri duhet të porositet përmes byrosë së dokumentacionit teknik.

  • Leje nga autoritetet e kujdestarisë dhe kujdestarisë. Nëse pronari i banesës (ose pjesa e tij) është i mitur. Kjo leje duhet të merret për të dhënë informacion se të drejtat e të miturit nuk cenohen.

E rëndësishme! Leja jepet me kusht që fëmija të regjistrohet në një apartament tjetër në të ardhmen e afërt (në atë që blihet ose për të parë të afërmit). Fëmija është i detyruar të ketë.

  • Tre kopje të kontratës së shitjes. Secila nga palët (shitësi / blerësi) merr një kopje, e treta është për autoritetin e regjistrimit.
  • Prokura dhe ID e shitësit.

Shënim! Skema mashtruese më e zakonshme është shitja e një apartamenti, gjoja me prokurë. Shumë shpesh ky dokument është i rremë. Këshillohet që menjëherë të kontrolloni personin e besuar për besueshmërinë.

  • Vërtetim i mungesës së detyrimeve të prapambetura për banesën.

Shënim! Blerësit janë të etur për të hyrë në një marrëveshje nëse shitësi tashmë ka një paketë të plotë dokumentesh, dhe gjithçka sepse kjo redukton ndjeshëm procesin e regjistrimit të tij.

  • Dokumentet që konfirmojnë pastërtinë e transaksionit:
- Ekstrakt nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror i të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme (USRR). Ky dokument ju lejon të kontrolloni të gjithë historinë e banesës.
- Ekstrakt nga libri i shtëpisë, marrë jo më herët se 1 muaj përpara transaksionit të propozuar. Ai pasqyron informacione për të gjithë personat që jetojnë (të regjistruar) në apartamentin që shitet. Gjithashtu, nga ekstrakti, mund të merrni informacione për praninë e një arrestimi ose barre në apartament (nëse ka).
  • Paketa shtesë e dokumenteve:
- Certifikata e vdekjes. E nevojshme nëse bashkëshorti i pronarit të banesës ka vdekur.
- Kontrata e mëparshme e shitjes.
- Vërtetim për aftësinë juridike të shitësit. Është e nevojshme vetëm nëse shitësi është një person i moshuar, një person me aftësi të kufizuara ose një person me emocione të dyshimta.

Shënim! Shpesh ka raste kur apartamenti i blerë i kthehet përmes gjykatës pronarit ose një të afërmi të pronarit për shkak të paaftësisë së tij.


Për shembull, shumë shpesh gjyshet e moshuara, të cilat tashmë nuk janë të vetëdijshme për veprimet e tyre, shesin apartamentin e tyre me një kosto të ulët për të huajt. Si rezultat, rezulton se gjyshja ishte thjesht në një gjendje joadekuate në atë kohë. Prandaj, rekomandohet që gjithmonë të kërkohet një certifikatë e aftësisë juridike nga shitësi.

Cilat dokumente nevojiten për të shitur një apartament (video)

Video tregon për dokumentet bazë që kërkohen për shitjen e një apartamenti. Nuancat e transaksionit konsiderohen në detaje. Konsulent – ​​drejtor i një agjencie imobiliare.


Lexoni më shumë për dokumentet e nevojshme për shitjen e një apartamenti-. Nëse jeni të interesuar për një listë të dokumenteve për blerje, atëherë është.

Ku dorëzohen dokumentet

Ju mund të hartoni një kontratë për blerjen dhe shitjen e një apartamenti në vendet e mëposhtme:
  • Në Qendrën Multifunksionale (MFC).
  • Në Shtëpinë e Kompanive.
Ju madje mund të hartoni një kontratë shitje në shtëpi. Por kjo vlen për transaksione të thjeshta që nuk përfshijnë komplikime, për shembull, në formën e regjistrimit të aksioneve. Në raste të tjera, kërkohet këshilla e specialistëve.

Rendi i regjistrimit të transaksionit

Për të rregulluar blerjen dhe shitjen e një apartamenti në rendin e duhur, duhet të planifikoni paraprakisht rrjedhën e veprimeve tuaja.
  • Në fazën e parë, të gjitha dokumentet mblidhen (është e këshillueshme që të kujdeset për disponueshmërinë e dokumenteve shtesë). Pastaj shitësi duhet të qëndrojë në radhë në Rosreestr për të regjistruar të drejtat e pronës.
  • Në fazën e dytë, hartohet dhe vërtetohet kontrata e blerjes dhe shitjes së një apartamenti. Përpilohet një akt pranimi dhe kalimi i banesës që shitet blerësit.
  • Faza e tretë përfshin një shlyerje në para me shitësin, kalimin e regjistrimit shtetëror dhe marrjen e çelësave të banesës.
Imazhi tregon një plan të përafërt për shitjen dhe blerjen e një apartamenti:

Si hartohet kontrata e shitblerjes së apartamenteve?

Kjo marrëveshje është hartuar sipas një mostre të vetme. Mund të përpilohet në shtyp ose me shkrim (por jo me gojë).

Shembull i kontratës së blerjes dhe shitjes së një apartamenti:




Para lidhjes së një kontrate për blerjen dhe shitjen e një apartamenti, të dyja palët duhet të diskutojnë të gjithë procesin e transaksionit, të diskutojnë të gjitha nuancat dhe kushtet e marrëveshjes së ardhshme, si dhe procedurën e llogaritjes. Një nga pikat kryesore është përcaktimi i çmimit të saktë të apartamentit. Nëse shitësi ul koston e shtëpisë në mënyrë që të "ulë taksën", atëherë në fund ai mund ta mashtrojë lehtësisht blerësin.

Pas përfundimit të kontratës së shitjes, duhet ta nënshkruani atë.

E rëndësishme! Këshillohet që të bëni llogaritë me blerësin në prani të dëshmitarëve të besueshëm ose me një noter.

Sa kushton regjistrimi i shitblerjes së një apartamenti?

Nëse marrim parasysh regjistrimin me pjesëmarrjen e një noteri ose sekseri, atëherë ky proces mund të bëhet shumë i kushtueshëm, por më i besueshëm. Le të shqyrtojmë koston e përafërt të shërbimeve në tre opsione:
  • Blerje dhe shitje te noteri
Për ekzekutimin e kontratës, noteri do të marrë 1% të shumës së transaksionit (nëse apartamenti kushton deri në 1 milion rubla), nëse kostoja e objektit të blerjes dhe shitjes është më shumë se një milion, atëherë regjistrimi do të kushtojë dhjetë mijë rubla + 0.75% të shumës totale të transaksionit.
  • Me ndihmën e një sekseri
Sekserët zakonisht marrin 2-4% të kostos së apartamentit që shitet. Për më tepër, e gjithë puna e një sekseri konsiston kryesisht në mbështetje elementare, konsultime dhe mbledhje dokumentesh (shih më lart "funksionet e sekserit").
  • Vetëregjistrimi i blerjes dhe shitjes së një apartamenti
Jo një opsion i keq buxhetor për njerëzit që janë pak a shumë të përgatitur në proceset e blerjes dhe shitjes, si dhe për njerëzit kursimtarë.

Lista e shpenzimeve:

Tarifa shtetërore është 2000 rubla.
- Pasaporta teknike e banesës - nga 1000 në 1500 rubla.
- Pasaporta kadastrale - 250 rubla (shih gjithashtu -).
- Certifikatë nga Rosreestr - 200 rubla.
- Hartimi i një autorizimi (nëse është e nevojshme) - 500 rubla.

Në këtë rast, shitësi i banesës nuk shpenzon shumë para për transaksionin, por i nënshtrohet të gjitha llojeve të rreziqeve.

Shënim!Çmimet janë të përafërta dhe mund të ndryshojnë pak nga çmimet ekzistuese.

Nuancat e një transaksioni të pavarur pa pjesëmarrjen e një sekseri / noteri

Shitja e një apartamenti vetë kërkon kujdes dhe vëmendje të veçantë. Ka shumë nuanca në këtë rast, gjëja kryesore është t'i studioni dhe mbani mend ato:
  • Këshillohet që të mos paguani shumën e depozitës që tejkalon 80-110 mijë rubla. Dhe sigurohuni që të merrni një faturë nga marrësi i parave. Lexoni si ta kompozoni saktë.
  • Nuk rekomandohet të pajtoheni me kërkesën e shitësit për uljen e qëllimshme të çmimit të banesës. Situata mund të kthehet kundër blerësit. Dhe nëse diçka shkon keq, atëherë gjykata do të jetë në gjendje të rikuperojë vetëm atë shumë më të vogël nga shitësi. Edhe pse zakonisht nuk vjen deri te kjo, dhe shitësi shkon tek ajo për të shmangur taksat.
  • Nëse një apartament është blerë nga një zhvillues, atëherë të gjitha dokumentet dhe informacionet duhet të kontrollohen me shumë kujdes:

    Dokumentet përbërëse të zhvilluesit (certifikata e regjistrimit shtetëror, statuti).
    - Pasqyrat kontabël për të gjitha periudhat.
    - Deklarata e projektit.
    - Leje ndërtimi për truall.

  • Nëse një apartament blihet me hipotekë, është shumë e rëndësishme që fillimisht të zgjidhni çështjen financiare me bankën. Ndonjëherë ndodh që procesi i blerjes dhe shitjes tashmë ka filluar dhe banka refuzon papritur një kredi. Si rezultat, gjithçka prishet.
  • Gjatë pranimit dhe transferimit të depozitës, është e dëshirueshme që të tregohen gjobat që do të duhet të paguhen nëse kushtet e kontratës shkelen.
Shembull i një kontrate paraprake për blerjen dhe shitjen e një apartamenti:



Nëse shitësi/blerësi ka studiuar me kujdes të gjitha pikat e regjistrimit të blerjes dhe shitjes së një apartamenti, ka përgatitur të gjitha letrat e nevojshme, atëherë ai me siguri do të shmangë shumë vështirësi. Në fund të fundit, një proces i tillë i mundimshëm mund të jetë i mbushur me gracka.

Rreziqet e mundshme kur blini një apartament (video)

Informacion interesant dhe i dobishëm për rreziqet gjatë blerjes së një shtëpie, përshkruan rastet që ia vlen t'u kushtohet vëmendje. Gjithçka për një marrëveshje të ndyrë, të nënvlerësuar dhe falsifikim.

Karakteristikat e regjistrimit të shitjes dhe blerjes së një aksioni në një apartament

Nëse pronari zotëron një pjesë të caktuar në banesë, atëherë shitja e kësaj pjese është shumë e ndryshme nga shitja e të gjithë banesës. Ky proces rregullohet nga disa rregulla dhe përgjegjësi:
  • Pronari duhet të ketë një dokument që konfirmon pronësinë e aksioneve në apartament.
  • Është e nevojshme të lëshoni një faturë të dedikuar të shërbimeve.
  • Përpara se të bëjë një marrëveshje, pronari është i detyruar të njoftojë qiramarrësit e tjerë të këtij apartamenti për vendimin e tij dhe t'u ofrojë atyre të blejnë pjesën e tij.
  • Është e domosdoshme njoftimi me shkrim i qytetarëve që jetojnë në apartament për vendimin e tyre për të shitur pjesën e tyre. Është e dëshirueshme që të vërtetohet nga një noter.
Shembull i një njoftimi për shitjen e një aksioni:


Shënim! Vetëm pas refuzimit të qiramarrësve të tjerë të banesës për të blerë pjesën, shitësi ka të drejtë t'ia shesë atë personave të tjerë.

Blerje dhe shitje me pjesëmarrjen e të afërmve

Regjistrimi i një transaksioni midis të afërmve ndodh në të njëjtin rend siç u diskutua më lart (shih "Procedurën për përpunimin e një transaksioni"). Nuk ka dallim kush është blerësi, nip apo bashkëshort. Zakonisht, familjet i drejtohen këtij lloj transaksioni si një alternativë ndaj marrëveshjes së dhurimit ose, duke e konsideruar shitblerjen më të besueshme dhe të pamohueshme. Transaksione të tilla madje mund të konsiderohen fiktive, pasi më shpesh nuk transferohen fonde midis pjesëmarrësve të tij.

Rregulla të reja për shitjen e një apartamenti

Autoritetet legjislative po bëjnë çdo vit ndryshime në rregullat për shitjen e një apartamenti për të thjeshtuar procedurën dhe për të reduktuar transaksionet spekulative në tregun e pasurive të paluajtshme.

Ndryshimet në kushtet e shitjes:

  • Shitja e një aksioni në një apartament tani duhet të regjistrohet në një noter.
  • Kur ndani pronën në martesë, është e nevojshme të noterizoni të gjitha dokumentet që konfirmojnë këtë proces (dhe një marrëveshje për ndarjen e pasurisë).
  • Nëse apartamenti që shitet ka më pak se 5 vjet në pronësi, atëherë rëndohet me një taksë të detyrueshme prej 13%. Më parë, mandati ishte vetëm 3 vjet. Ekzistojnë gjithashtu përjashtime: taksat (pas 3 vjetësh) nuk do të vendosen për apartamentet e trashëguara gjatë dhurimit (shih gjithashtu -), qiranë dhe privatizimin (shih gjithashtu -).
Pavarësisht një procesi kaq të mundimshëm të regjistrimit të shitblerjes së një apartamenti, me qasjen e duhur, nuk do të jetë aq e vështirë të bësh një marrëveshje të suksesshme. Nëse një sekser ose një noter synon të menaxhojë procesin, atëherë ky informacion do të jetë i dobishëm për shitësin për qëllime informacioni. Dhe nëse planifikohet një organizatë e pavarur, atëherë ky artikull do të bëhet një asistent i domosdoshëm në dokumentacionin.

Në artikullin tjetër do të mësoni.

1 0 0
Nëse gjeni një gabim, ju lutemi zgjidhni një pjesë të tekstit dhe shtypni Ctrl + Enter.